ΓΕΝΙΚΗ ΕΝΗΜΕΡΩΣΗ:
Α. ΟΡΙΣΜΟΙ – ΣΚΟΠΟΣ
Η ηλεκτρονική ταυτότητα είναι η διαδικασία σύμφωνα με την οποία δημιουργείται ένας οργανωμένος ηλεκτρονικός φάκελος για κάθε ακίνητο (κτίριο/αυτοτελής διηρημένη ιδιοκτησία/αδόμητο οικόπεδο/γήπεδο), ο οποίος περιλαμβάνει όλα τα στοιχεία (έγγραφα και σχέδια) του ακινήτου, με αναφορά στον ΚΑΕΚ οικοπέδου και ΚΑΕΚ ιδιοκτησίας. Ουσιαστικά πρόκειται για μια ηλεκτρονική «αρχειοθέτηση» όλων των κτηρίων της χώρας, η οποία θα βρίσκεται σε μόνιμη διασύνδεση με το Κτηματολόγιο, τη ΔEH και τη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων φέρνοντας καθοριστικές αλλαγές στον ισχύοντα τρόπο έκδοσης των νέων οικοδομικών αδειών. Η συγκέντρωση όλων των σχετικών εγγράφων γίνεται με τη συμβολή Μηχανικού, ο οποίος και διαπιστώνει αν όλα τηρούνται κατά το γράμμα του Νόμου. Ο φάκελος αυτός θα τηρείται και θα ενημερώνεται από τους αρμόδιους Μηχανικούς σε περίπτωση αλλαγών (πχ ανακαίνιση, έκδοση άδειας μικρής κλίμακας, άδειας λειτουργίας κλπ) και θα φυλάσσεται από τους ιδιοκτήτες των ακινήτων. Με αυτήν την υποχρεωτική, από τον Νόμο (ΦΕΚ 334Β/29-01-21), διαδικασία, κάθε ιδιοκτήτης έχει γνώση για την νομιμότητα του ακινήτου του, την ενεργειακή του κατάταξη, έχει φάκελο με τα σχέδια του ακινήτου και γνώση για τη στατική του επάρκεια.
Β. ΠΟΙΟΥΣ ΑΦΟΡΑ
Γενικά. Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου αφορά όλα τα κτίρια της ελληνικής επικράτειας καθώς και αυτά που θα αναγερθούν στο μέλλον. Η υποχρέωση έκδοσης Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Ακινήτου αφορά και τα κτίσματα χωρίς οικοδομική άδεια. Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα προβλέπει καταγραφή όλων των κτισμάτων της χώρας (ιδιωτικών και δημοσίων) εντός 10ετίας από την ημερομηνία έναρξης του ηλεκτρονικού συστήματος ταυτότητας κτιρίου. Είναι απαραίτητη η απόκτηση ηλεκτρονικής ταυτότητας κατά την στιγμή μεταβίβασης ενός ακινήτου αφού η σχετική δήλωση θα προσαρτάται υποχρεωτικά στο συμβόλαιο. Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου θα είναι απαραίτητη για οποιαδήποτε πράξη σε ακίνητο, εκτός από τις ενοικιάσεις.
Ακίνητα που έχουν υπαχθεί στον νόμο των αυθαιρέτων. Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου θα είναι το τελευταίο βήμα της οριστικής τακτοποίησης των αυθαίρετων κτισμάτων τα οποία έχουν ενταχθεί στους σχετικούς νόμους. Μόνο με την απόκτησή της η τακτοποίηση θα θεωρείται ολοκληρωμένη. Ειδικότερα για τα αυθαίρετα κτίρια τα οποία έχουν τακτοποιηθεί με τους νόμους 3843/2010 («νόμος Μπιρμπίλη») και 4014/2011 («νόμος Παπακωνσταντίνου»), η πρώτη συμπλήρωση της ταυτότητας θα πρέπει να διενεργηθεί εντός πέντε ετών από τη δημοσίευση του ΠΔ. Εφόσον έχουν υποβληθεί στοιχεία ηλεκτρονικά, κατά τις διατάξεις του Ν. 4014/2011, δεν χρειάζεται καμία άλλη ενέργεια πέραν της αντίστοιχης, για την έκδοση Πιστοποιητικού Πληρότητας. Τα στοιχεία αυτόματα θα μεταφερθούν από τη βάση δεδομένων των αυθαιρέτων στη βάση δεδομένων της Ταυτότητας του Κτιρίου.
Εντός 5ετίας από την έναρξη, τα κάτωθι ακίνητα: - Του Δημοσίου - Τα Κτίρια Συνάθροισης Κοινού - Πρατήρια Υγρών Καυσίμων - Συνεργεία - Τουριστικά Καταλύματα άνω των 300 τ.μ. - Όλα τα σχολεία (ιδιωτικά και δημόσια) - Νοσοκομεία, Ιατρικά Κέντρα, Κλινικές - Παιδικοί Σταθμοί - Οίκοι Ευγηρίας .
Πολυκατοικίες. Η καταγραφή μπορεί να γίνει είτε για το σύνολο του κτιρίου είτε για αυτοτελείς ιδιοκτησίες, οριζόντιες ή κάθετες. Στις πολυκατοικίες μπορούν όλοι οι ιδιοκτήτες μαζί να φτιάξουν την ταυτότητα του κτιρίου και όχι μόνο ανά ιδιοκτησία. Ο αρμόδιος Μηχανικός δύναται να ορίζεται μετά από απόφαση της πλειοψηφίας, σύμφωνα με τα οριζόμενα στον Κανονισμό, άλλως με απλή πλειοψηφία και απαιτείται έλεγχος του συνόλου του κτιρίου. Αν δεν συμφωνεί η πλειοψηφία των ενοίκων, τότε μπορεί ο κάθε ιδιοκτήτης να προχωρήσει μόνος του τη διαδικασία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου για το διαμέρισμά του.
Γ. ΠΟΤΕ ΕΝΗΜΕΡΩΝΕΤΑΙ Η ΤΑΥΤΟΤΗΤΑ
Η ταυτότητα θα συμπληρώνεται υποχρεωτικά ύστερα από κάθε μεταβίβαση και στους περιοδικούς ελέγχους. Επίσης θα ενημερώνεται από τον αρμόδιο μηχανικό για οποιαδήποτε εργασία στο κτίριο η οποία απαιτεί άδεια δόμησης ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας. Για κτίριο ή δομικό έργο που έχει περισσότερες της μιας χρήσης και χαρακτηρίζεται ως μεικτής χρήσης η περιοδικότητα των ελέγχων γίνεται σύμφωνα με την προβλεπόμενη για κάθε χρήση χρονική περίοδο. Οποιαδήποτε εργασία έχει εκτελεσθεί σε κτίριο και δεν έχει καταγραφεί στην ταυτότητα θεωρείται αυθαίρετη και επιβάλλονται στον ιδιοκτήτη πρόστιμα αυθαιρέτου κατασκευής με ελάχιστο το κατώτερο πρόστιμο αυθαιρέτου κατά την χρονική στιγμή της διαπίστωσης της εκτελεσθείσας εργασίας.
Δ. ΓΙΑΤΙ ΕΙΝΑΙ ΑΠΑΡΑΙΤΗΤΗ Η ΤΑΥΤΟΤΗΤΑ
Σήμερα για κάθε κτίριο υπάρχουν διάφορες καταγραφές στα εμβαδά τους, που μάλιστα τις περισσότερες φορές δεν συμφωνούν μεταξύ τους όπως:
Α) Εμβαδό με βάση την Οικοδομική Άδεια (αν υπάρχει)
Β) Εμβαδό κατά δήλωση του ιδιοκτήτη στη ΔΕΗ
Γ) Εμβαδό στο έντυπο Ε9 της Εφορίας
Δ) Εμβαδό στο συμβόλαιο αγοράς/Μισθωτήριο κλπ
Ε) Εμβαδό στο Ενεργειακό Πιστοποιητικό
Στ) Εμβαδό στο Κτηματολόγιο
Ζ) Εμβαδό αποτύπωσης της υφιστάμενης (πραγματικής) κατάστασης.
Αυτή η έλλειψη ταύτισης των τετραγωνικών στις διάφορες καταχωρήσεις του ακινήτου δημιουργεί προβλήματα στην σωστή καταγραφή του.
Αυτό μάλιστα, φάνηκε πρόσφατα κατά την διαδικασία δήλωσης των «ξεχασμένων» τετραγωνικών στους Δήμους, όπου πολλοί ιδιοκτήτες διαπίστωσαν ότι δήλωναν άλλα τετραγωνικά στο Ε9 και άλλα στη ΔΕΗ μέσω του Δήμου. Η κατάσταση περιπλέκεται ακόμα περισσότερο, διότι σε ορισμένες περιπτώσεις ο ιδιοκτήτης πρέπει να δηλώσει μαζί κύριους χώρους (κατοικία) και κοινόχρηστους χώρους (π.χ. κλιμακοστάσια), ενώ σε άλλες περιπτώσεις μόνο το καθαρό κατοικήσιμο εμβαδό. Επομένως είναι απαραίτητη η καταγραφή των κτιρίων σε ένα μητρώο που θα καταγράφονται αναλυτικά όλα τα στοιχεία του ακινήτου.
Δηλαδή θα υπάρξει διασταύρωση των στοιχείων; Ναι. Όλα τα στοιχεία του φακέλου θα μπαίνουν σε μία ηλεκτρονική βάση δεδομένων, που θα συνδέεται με τα αρχεία του ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ, της ΔΕΗ, του Δήμου και της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων του Υπουργείου Οικονομικών (Ε9) και στη συνέχεια με το Περιουσιολόγιο. Σε περίπτωση που, από τους σχετικούς ελέγχους διασύνδεσης των ανωτέρω βάσεων δεδομένων, προκύπτει ότι δεν τηρήθηκαν οι σωστές διαδικασίες, θα ενημερώνεται άμεσα η αρμόδια ΥΔΟΜ για τον έλεγχο και την καταγραφή τυχόν αυθαιρέτων κατασκευών. Πέραν της διαπίστωσης αυθαιρέτων κατασκευών για την έλλειψη συμπλήρωσης της ταυτότητας του κτιρίου επιβάλλεται πρόστιμο από το ΥΠΕΝ.
Ε. ΠΕΡΙΟΔΙΚΟΙ ΕΛΕΓΧΟΙ
Μετά την αρχική συμπλήρωση της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου πρέπει να συμπληρώνεται μετά από έλεγχο περιοδικά ανάλογα με τη χρήση του κτιρίου. Οι έλεγχοι της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίων γίνεται από τους αρμόδιους μηχανικούς υποχρεωτικά και ανάλογα με την κατηγορία του ακινήτου ως εξής:
Κάθε 8 χρόνια για τα κτίρια συνάθροισης κοινού.
Κάθε 10 χρόνια για τις κατοικίες.
Kάθε 15 χρόνια για τις αποθήκες και τους σταθμούς αυτοκινήτων.
Οποιαδήποτε εργασία έχει εκτελεσθεί στο διάστηµα αυτό και δεν έχει καταγραφεί θεωρείται αυθαίρετη και επιβάλλονται στον ιδιοκτήτη πρόστιµα αυθαιρέτου κατασκευής µε ελάχιστο το ελάχιστο πρόστιµο αυθαιρέτου κατά την χρονική στιγµή της διαπίστωσης της εκτελεσθείσας εργασίας. Ως εργασίες θεωρούνται όλες οι εργασίες που ορίζονται στο άρθρο 4 του ν.4067/2012 (ΦΕΚ Α79) που απαιτούν έκδοση άδειας δόµησης και έκδοση έγκρισης εργασιών µικρής κλίµακας.
ΦΕΚ Β334 29-01-2021 ΑΠΟΦ 7577-105 ΗΤΚ
ΑΠΑΙΤΟΥΜΕΝΑ ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ:
Α) Εξουσιοδότηση του Ιδιοκτήτη στον Μηχανικό η οποία αναφέρει τα εξής: Δηλώνω υπεύθυνα ότι τα στοιχεία στα οποία αποκτώ πρόσβαση πρόκειται να χρησιμοποιηθούν αποκλειστικά για την έκδοση Ταυτότητας για το Κτίριο/Διηρημένη Ιδιοκτησία για το οποίο έχω εξουσιοδοτηθεί. Η ΕΞΟΥΣΙΟΔΟΤΗΣΗ ΔΙΝΕΤΑΙ ΠΡΙΝ ΑΡΧΙΣΕΙ Η ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ!
Β) Στοιχεία Ιδιοκτήτη (Υπόχρεος) Ιδιότητα Η σχέση με το έργο (πλήρης κύριος, ψιλός κύριος, επικαρπωτής, μισθωτής, εξουσιοδοτημένο πρόσωπο) Ποσοστό Το ποσοστό εμπράγματου δικαιώματος. Απαιτείται άθροισμα 100% στο σύνολο της ιδιότητας που αφορά είδος ιδιοκτησίας Επώνυμο/μια Επώνυμο/όνομα κλπ ή επωνυμία Όνομα Όνομα πατέρα Υπόχρεος Υπόχρεος για τη συμπλήρωση της ταυτότητας κτιρίου/ιδιοκτησίας. Επιλογή ΝΑΙ ή ΟΧΙ. Διεύθυνση Στοιχεία της διεύθυνσης του υπόχρεου (Ιδιοκτήτη) Πόλη ΤΚ, Τηλέφωνο Κινητό ΑΦΜ ΑΔΤ ΑΦΜ Εξωτερικού email Το email είναι πολύ σημαντικό στοιχείο δεδομένου ότι οι ηλεκτρονικοί κωδικοί θα περνάνε στον ιδιοκτήτη και στον επόμενο ιδιοκτήτη του ακινήτου!!!! Σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης δεν έχει email πρέπει να αναγράφεται email κάποιου κοντινού του προσώπου ή κάποιου δικού του μηχανικού.
Γ) Στοιχεία Οικοπέδου & Ιδιοκτησίας
(1) ΚΑΕΚ Οικοπέδου.
(2) ΚΑΕΚ Ιδιοκτησίας (διηρημένη οριζόντια ή κάθετη).
(3) Πίνακας Χιλιοστών & Μελέτη Κατανομής Δαπανών του Κτιρίου. Η μελέτη βρίσκεται από τον φάκελο της οικοδομικής άδειας στην Πολεοδομία. Ο πίνακας χιλιοστών είτε από τον διαχειριστή, είτε από τον Συμβολαιογράφο της σύστασης ή αυτόν που κατέχει το αρχείο του. Επίσης υπάρχει πιθανότητα να βρεθεί και στον φάκελο της Πολεοδομίας.
(4) Κάτοψη σύστασης της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας. Βρίσκεται από τον Συμβολαιογράφο της σύστασης ή από αυτόν που κατέχει το αρχείο του.
(5) Στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου, με τυχόν αναθεωρήσεις και ενημερώσεις και άδειες δόμησης ή μικρής κλίμακας, εάν υπάρχουν.
(6) Σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια (Αρχιτεκτονικά, Η/Μ, Στατικά, Υδραυλικά, κλπ) και όλες τις άδειες που υπάρχουν για το κτίριο (άδειες δόμησης, μικρής κλίμακας κλπ), και την μελέτη προσβασιμότητας ΑΜΕΑ ή εμποδιζόμενων ατόμων, αν απαιτείται. Όλος/οι ο/οι φάκελος/οι χρειάζεται/ονται εκτύπωση και σκανάρισμα από τον μηχανικό.
(7) Σε περίπτωση που η υφιστάμενη κατάσταση δεν προκύπτει από τα σχέδια της οικοδομικής άδειας, εκπονούνται και υποβάλλονται νέα σχέδια αποτύπωσης κάτοψης αρχιτεκτονικών.
(8) Δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων.
(9) Δελτίο δομικής τρωτότητας ή τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου ή μελέτη στατικής επάρκειας.
(10) Πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί.
(11) Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης του κτιρίου ή τμημάτων αυτού.
(12) Στοιχεία δικτύων (αριθμός μετρητή και αριθμός παροχής/ λογαριασμού), εάν απαιτείται.
(13) Συμβόλαιο (Τίτλος Κτήσης) του ακινήτου και στοιχεία σύστασης (α/α, ημερομηνία, Συμβολαιογράφος).
(14) Απόσπασμα Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας (Είναι η αποτύπωση του Τεχνικού Φακέλου του Ακινήτου).
(15) Πιστοποιητικό πληρότητας για Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (Περίληψη Αποσπάσματος & Βεβαίωση Μηχανικού).
Ο Ιδιοκτήτης ενημερώνεται για τα ανωτέρω, δεδομένου ότι υπογράφει υπεύθυνη δήλωση, συν το γεγονός ότι κατά τους περιοδικούς ελέγχους της Πολιτείας, αν διαπιστωθεί ότι αναγράφηκαν ψευδή στοιχεία, ή αποκρύφτηκαν κάποια, εκτός του Μηχανικού επιβάλλονται κυρώσεις και στον ιδιοκτήτη, σύμφωνα με τα όσα ορίζονται σήμερα.
ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΑΠΟΚΤΗΣΗΣ:
Επικοινωνία με το εκάστοτε γραφείο για ενημέρωση σχετικά με το ακίνητο. Συλλογή των απαιτούμενων δικαιολογητικών (στέλεχος αδείας, σχέδια οικοδομικής αδείας κλπ). – Επίσκεψη στο ακίνητο για αυτοψία/ αποτύπωση. – Αποτύπωση για το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (σε περίπτωση που δεν υπάρχει). Έλεγχος στατικής επάρκειας. Υποβολή των απαιτούμενων δικαιολογητικών στο ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ Μετά τη συμπλήρωση των απαιτούμενων μελετών και εγγράφων εκδίδονται: το Πιστοποιητικό Πληρότητας. το Πιστοποιητικό Ελέγχου Κατασκευής από την Υπηρεσία Δόμησης.
Αμοιβή Μηχανικού: Κατόπιν ειδικής συμφωνίας με τον ιδιοκτήτη.
ΚΥΡΩΣΕΙΣ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ:
ΑΡΘΡΟ 61 ΠΑΡΑΓΡΑΦΟΣ 2 Ν. 4495/2017 & ΦΕΚ 334Β / 29-01-2021 Αν από τους σχετικούς ελέγχους διασύνδεσης των ανωτέρω βάσεων δεδομένων προκύπτει ότι δεν τηρήθηκαν οι διατάξεις και οι προθεσμίες συμπλήρωσης της ταυτότητας του κτιρίου, αμελλητί ενημερώνεται η αρμόδια Υ.ΔΟΜ. και το Τοπικό Παρατηρητήριο για τον έλεγχο και την καταγραφή αυθαίρετων κατασκευών. Πέραν της διαπίστωσης αυθαίρετων κατασκευών, για την παράλειψη συμπλήρωσης των στοιχείων της ταυτότητας του κτιρίου ή για την υποβολή ανακριβών ή λανθασμένων δηλώσεων των στοιχείων, επιβάλλεται πρόστιμο από τον Ειδικό Γραμματέα Επιθεώρησης Περιβάλλοντος και Ενέργειας στον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Το πρόστιμο μπορεί να ανέρχεται από διακόσια (200) ευρώ μέχρι και το δέκα τοις εκατό (10%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου τα οποία στοιχεία ανακριβώς δηλώθηκαν. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζεται το ύψος και η ειδική διαδικασία επιβολής κυρώσεων και είσπραξης του προστίμου μέσω του Πράσινου Ταμείου.
